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Wade Shepard:無懼房產危機?中國謀房屋租賃市場發展

作者是中國問題專家,著有《中國的鬼城》("Ghost Cities of China: The Story of Cities Without People in the World's Most Populated Country")


福布斯網撰稿人Wade Shepard發文,從經濟學和社會學角度,分析了為何租房成為年輕人的必然選擇,租房市場將迎來“爆炸式”發展期。

 

中國高層住宅 © Getty

文章開篇,作者舉出自己的生活經驗:中國的房租曾經低的不可思議。

 

在他來到中國的2005年,在浙江大學(杭州市)附近的兩室一廳,租金僅為100美元(當時匯率合人民幣約820元)。低價并不是因為14年前物價低,也不是沒有考慮到通脹因素,而是對比其他商品和服務,當時的房租就是實打實便宜。

 

究其原因,作者認為,一是因為缺少租房需求,而是租房市場尚在萌芽。國內城市新房市場供應充足,房價也相對合理。作者還“中國通”地指出,巨大的社會壓力促使人們傾向于買房,租房顯得近乎于“可憐”。

 

結束倒敘,回到現階段。中國住房市場發展見頂,進入穩定期,建筑業飛速增長得到控制。作為買房的主力軍,年輕一代開始產生懷疑,房價高企,30年按揭還完之時,房子也面臨被拆,這種重要的人生決定是否明智?或許租房是更為合理的選擇,租房市場或將迎來繁榮期。

 

在拋出觀點后,作者回顧了過去十多年來中國房產發展的歷程和現狀。

 

上海別墅區 ©Getty

房地產繁榮期(2005-2016)

 

作者提醒讀者,房產自有在中國是一個較新的社會現象。1998年,中國私有住宅市場開始快速發展。隨著人們有權利自由買賣房屋,中國的房屋自有率也攀升到全球最高國家之一。

 

這期間的變化一言難以蔽之。作者援引一個醫學院學生的話語,“對我父母這代人,租房根本不是一個選項。而且,當時買下公房產權價格也很低。”

 

社會因素在房產繁榮中扮演重要作用。據稱,超過30%的新房購置原因是由于婚期迫近。另外,中國人首套房九成要依靠父母資助。有房成為許多中國人結婚的首要條件,婚姻也變得有點像“交易”。

 

瘋狂的房價

 

上海消費研究公司China Skinny負責人Mark Tanner認為,中國的房價收入比高的驚人。2018年初,對于中國一線城市,該指數高達34.5,意味著中等收入人士要大約工作35年,才能支付普通住宅的費用。年輕人買房無疑要掏光父母和自己的積蓄。而一線城市的房價也讓租房成為不二的選擇,許多人轉而在家鄉置業。

 

密集的住宅窗戶 ©Getty

仲量聯行JLL數據顯示,2018年6月,中國一線城市平均按揭是每月1.6萬元,而房租是不到7000元。作者認為相對房價,房租是相對可以負擔的。

 

在房價高、房租相對低的現實下,許多年輕人選擇“裸婚”變得容易理解。許多城市的嚴格限購進一步增加了購房的困難性。限購的初衷是克制一二線城市的大幅人員涌入,并且讓當地政府避免房產泡沫和危機。拋卻財力是否能夠支持買房,限購的施行也讓中國人必須經歷幾年的等待期,在當地工作和繳稅,而不能和美國/歐洲人一樣,可以在搬遷到其他城市后,當即異地買房。

 

年輕一代

 

中國擁有4億千禧一代(1982-2000年間出生)。他們和父輩有著迥然不同的生活體驗和期望。

 

中國住宅樓 ©Getty

沒有經歷過吃不飽、穿不暖的困難時代,甚至許多有著留學經驗,他們在“地理移動性”上更為靈活,可以自主選擇生活的城市。政府統計顯示,千禧一代占據了城市移民總人數的43%。他們樂意去最發達的城市發展,并且在那里安于租房生活。

 

另一個社會因素在于,千禧一代的結婚生子年齡后推。統計局數據表明,1991年平均結婚/生子年齡是23.7和24.2歲。2018年,這一數據分別是27.8和將近30歲。仲量聯行JLL的調查也證實了年輕人推遲成家和延遲買房的關聯性。

 

房租的上升

 

中國目前有2億人租房生活。作者預測,租房市場將迎來“爆炸式”發展。據仲量聯行JLL估測,中國租房市場約為1400億美元,而與此對照,現在的市場份額占總住房市場的區區2%。

 

典型的中國住宅樓 ©Getty

中國政府非常了解租房市場潛力和社會必須性,推出了一系列激勵政策,例如對房東和租房者實施減稅。2017年,北京政府宣布新建房屋的三成將僅供出租。在江蘇無錫,當地政府允許租房者落戶,擁有和當地人一樣的教育、就醫和社會服務權利(此前,必須購置超過60平方米的住房才能落戶。)

 

建立賦有活力的租房市場成為了大勢所趨。阿里巴巴、騰訊、京東等科技公司,碧桂園、萬科、萬達等房產開發商也大舉投資,進入該領域。租房軟件如雨后春筍般出現:2018年1月,自如融資6.2億美元,目前估值30億美元。2030年,中國租房市場預計將增長四倍,達到4.2萬億元(5.9億美元)。

 

圖文來源:

https://www.forbes.com/sites/wadeshepard/2019/10/29/china-now-has-an-answer-to-its-housing-crisisits-called-rent/#48c369831a60

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標簽:房地產市場房屋租賃一線城市房價

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